12 éléments intérieurs que vous devez inspecter

12 éléments intérieurs que vous devez inspecter

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Pouvez-vous nommer les éléments intérieurs qui constituent la pièce où vous vous trouvez ? Non ? Alors sachez qu’identifier et inspecter ces éléments intérieurs quand vous visitez un bien immobilier, comme une maison de rapport, vous est très utile : Pour négocier le prix d’achat ou bien évaluer les coûts de rénovation / maintenance. Mais surtout pour savoir ce que vous achetez !

Une boite à chaussures.

formes de pieces

Voilà la forme habituelle une pièce, non ? Le nom exact de ce volume est parallélépipède rectangle. Avez-vous déjà vu des pièces circulaires ou bien en étoile? Probablement non. Pourquoi ? Parce que la plupart des maisons ont une surface au sol carré, donc c’est plus facile d’avoir des pièces rectangulaires à l’intérieur.

Avant de vouloir investir, je ne m’étais jamais posé ce genre de questions. Je n’y connaissais rien… Et ne cherchais même pas à savoir. L’idée d’inspecter les éléments intérieurs d’une maison ne m’était jamais venu a l’esprit.

avant apres elements interieurs inspecter maison

Mais quand vient le moment d’acheter une maison ou un immeuble et donc toutes les pièces à l’intérieur, vous commencez à vous poser naturellement des questions. Comme par exemple : de quoi ces pièces sont-elles constituées ? Qu’est-ce qu’il faudra réparer/ tous les combien de temps ? Combien ça va me couter ? Et plus encore.

Si comme moi au début, vous n’avez jamais acheté de bien immobilier avant, vous aurez beaucoup de questions et très peu de réponses.

Comment trouver des réponses ? Et bien le meilleur moyen de trouver des réponses, ça reste Internet et le terrain (in real life). Même si au début quand vous ferez vos premières visites de maisons ou immeubles de rapport, vous vous sentirez un peu comme un touriste. Ce n’est pas grave, et c’est même tout à fait normal! Après une ou deux visites, vous serez automatiquement plus en confiance.

Posez des questions : les éléments intérieurs à inspecter dans votre maison

N’ayez pas peur de poser des questions. Jamais. Que ce soit via Google ou bien en personne. Knowledge Is power : le pouvoir vient de la connaissance. Et la connaissance s’acquiert en pratiquant. Plus vous pratiquerez, plus vous saurez.

Ainsi, en vous entrainant régulièrement à reconnaitre les éléments intérieurs à inspecter dans les pièces d’une maison, vous aurez 3 avantages majeurs :

  • Meilleur pouvoir de négociation sur le prix d’achat car vous avez des arguments solides pour faire baisser le prix du bien
  • Estimation plus précise des coûts à long terme car vous savez quels éléments vont avoir besoin de maintenance et plus ou moins quand
  • Meilleure relation avec l’agent immobilier car vous savez de quoi vous parler
  • Plus grande confiance en vous

Cet article est donc fait pour vous donner les 12 éléments intérieurs à inspecter dans chacune des pièces de la maison ou de l’immeuble où vous mettez les pieds.

Comme dans mon précèdent article, on commence les yeux au ciel, puis on descend vers le sol (méthode de haut en bas). C’est parti!

1. Plafond

plafond maison de rapport

À quoi sert un plafond ?

Le plafond c’est ce qui est au-dessus de votre tête, quand vous êtes dans une pièce. Il a une fonction décorative mais également d’isolation.

Quels sont les types de plafond ?

Il existe deux grandes familles de plafond : la première, classique, consiste à laisser le plancher (empoutrement) purement structurel (poutres, solives, entrevous) apparent.

La deuxième au contraire préconise de cacher tout ça au-dessus, soit d’un faux plafond suspendu à la structure, soit d’une toile tendue.

Néanmoins, le faux plafond est le plus couramment utilisé dans les rénovations et édifices nouveaux. En effet, il permet de diminuer la hauteur de la pièce et aussi de mettre une couche d’isolant entre le faux plafond et l’empoutrement. Par ailleurs, il est plus facile de faire passer des câbles électriques dans le faux plafond. La sous-face du faux plafond (face visible quand vous regarder au ciel) est en général faite avec des plaques de plâtre (placoplâtre).

Que regarder au niveau d’un plafond ?

Demandez d’abord à l’agent immobilier si l’empoutrement est en bois ou en béton. Au niveau du plafond, il faut regarder ensuite s’il ne tombe pas en morceau et si les placoplâtres sont en bon état. Observez aussi la présence de pourriture qui traduit une mauvaise aération des pièces ou un excès d’humidité. Regarder enfin taches, trous, décolorations, etc.

Combien ça coute et comment maintenir son plafond ?

Si le plafond est dans un sale état, il faudra considérer faire venir un plaquiste pour réparer tout ça. Sinon, il s’agit de donner juste un coup de peinture pour rafraichir celui-ci (d’autant plus vrai si vos locataires sont des fumeurs). Dans tous les cas, considérez redonner un coup de peinture tous les 5 ans entre 2 locataires. En ce qui concerne le coût, un peintre d’intérieur vous fera le travail pour entre 20 et 40 euros du mètre carré de plafond. Bien entendu, affinez vos calculs en faisant faire un devis.

2. Ventilation

ventilation VMC

À quoi sert votre ventilation ?

Comme dit Shrek dans le film du même nom : « Vaut mieux que ça soit dehors que dedans ! »

Et bien c’est pareil avec la ventilation. Elle assure en effet que vos locataires respirent un air sain (sans odeur, humidité) en aspirant l’air ancien au niveau du plafond des pièces dites humides, puis en le rejetant pas le toit.

On retrouve ainsi en général une bouche d’aération reliée au système de ventilation dans : cuisine, salle de bain, WC, parfois salon. Cependant, il n’y en a pas dans les chambres.

Quels sont les types de ventilation ?

Le système de ventilation le plus utilisé est la VMC : Ventilation Mécanique Contrôlée. C’est tout simplement comme un aspirateur avec plusieurs gaines connectées aux pièces à vivre. Vous le mettez dans les combles de votre toit, le branchez à une prise électrique et il va aspirer l’air vicié puis le rejeter dehors.

On distingue d’une part la VMC simple flux, qui aspire l’air usé et l’expulse par le toit, créant ainsi un appel d’air via les fenêtres et ouverture. D’où un air entrant froid. Et d’autre part la VMC double flux qui réchauffe l’air neuf avant qu’il ne rentre dans la maison.

Que regarder ?

Regardez essentiellement l’état des bouches d’aération : propres, encrassées ? Prenez, si vous pouvez, une chaise et allez voir aussi si ça aspire au niveau de la bouche (vous n’aurez pas toujours le temps lors de la visite mais insistez quand même).

Combien de temps ça dure et combien ça coute ?

Le moteur d’une VMC dure en général entre 10 et 20 ans. Neuve, elle vous coûtera probablement dans les 200 euros + coût d’installation. Si vous avez des pièces sans ventilation, alors il vous en coûtera plus pour installer le système (généralement en passant par vos combles).

Comment maintenir sa VMC ?

Que se passe-t-il quand vous avez un drap ou un tissu qui rentre dans votre aspirateur ?

Il se bouche puis fait un bruit insupportable. Et bien, c’est pareil avec votre VMC. Si les bouches de ventilation sont encrassées, alors vous allez avoir des problèmes. Par exemple, la VMC va tirer de plus en plus et le moteur finira par se fatiguer. Pire encore, l’air ne sera plus évacué des pièces où l’humidité va petit à petit s’installer et tout pourrir.

En somme, il est extrêmement important de rappeler à vos locataires qu’ils doivent nettoyer les bouches d’aération de la VMC. Avec du savon et de l’eau chaude. Afin d’enlever toutes les poussières qui s’y retrouvent coincées. Pensez aussi à changer le moteur tous les 15 ans environ.

3. Murs intérieurs

mur interieur

À quoi sert un mur intérieur ?

Un mur intérieur sert avant tout à délimiter une pièce. Il permet ainsi d’éviter que le bruit, les odeurs, la lumière ne se propagent d’une pièce a l’autre.

Quels sont les types de mur intérieurs ?

Il existe 2 types de murs intérieurs : les murs porteurs et puis les cloisons non porteuses.

D’un côté, nous l’avons vu ici, vous avez des murs dits porteurs qui reposent sur les fondations. Ces murs ont donc une fonction structurelle. Ce sont par exemple les murs en façade et au milieu de votre maison si elle est grande. Ils sont également plus larges que les cloisons non porteuses et soutiennent les poutres du plancher.

D’un autre côté, les cloisons non porteuses ne jouent pas de rôle structurel : elles servent juste à séparer les pièces entre elles : toilettes d’un côté, salon de l’autre par exemple. Elles peuvent être fixes ou bien mobiles. En général, elles sont constituées de plaques de plâtres posées sur des rails métalliques.

Que regarder ?

Essayer d’identifier les murs porteurs et les cloisons non porteuses. Mais vérifier surtout les fissures dans vos murs qui peuvent traduire des mouvements structurels de votre maison. Assurez-vous également que les plaques de plâtre de se décollent pas de vos murs. Recherchez enfin les traces d’humidité.

Combien ça coute ?

Si c’est un mur porteur qui a un problème, alors c’est grave docteur et ça va vous couter un bras de réparer ça.

Sinon pour rénover juste le placoplâtre qui recouvre les murs, cliquez ici.

Combien de temps ça dure et comment maintenir ses murs intérieurs ?

Faites un diagnostic de la santé de vos murs intérieurs tous les 5 ans entre 2 locataires (en même temps que vous redonnez un coup de peinture).

4. Isolant thermique

isolant laine de verre

À quoi sert un isolant ?

En général, vos murs de soutènement en pierre ou brique sont froids et humides. Surtout en hiver. D’où la nécessité de mettre un isolant entre le mur nu et vos plaques de placoplâtre. Pour ainsi garder la chaleur dans vos pièces et éviter l’humidité.

Quels sont les types d’isolant ?

Avant, on ne mettait même pas d’isolant. Les vieilles maisons en pierre en témoignent encore avec leurs murs nus sans isolant.

Puis on en a eu marre d’avoir froid. On a donc inventé pleins de nouveaux matériaux isolants. On s’est dit aussi que ça serait bien de mettre une lame d’air entre l’isolant et le mur pour éviter l’humidité.

A l’heure actuelle, le matériel isolant le plus utilisé est la laine minérale (laine de verre, laine de roche, verre cellulaire). Puis viennent des isolants plus exotiques, dits biosourcés : laines végétales (paille, chanvre, ouate de cellulose, coco), laine animales (moutons, plumes de canard). Enfin les synthétiques : polyuréthane, polystyrène extrudé.

Il existe aussi des plaques de placoplâtres collées sur un panneau isolant en polyuréthane : il suffit alors de coller ces plaques directement sur le mur et vous êtes bon à la fois pour l’isolation et le placoplâtre !

Que regarder ?

Parmi les éléments intérieurs à inspecter dans votre maison ou immeuble de rapport, celui-ci est le moins facile. En effet, c’est toujours difficile de voir derrière les plaques de placoplâtre, à moins que vous ne soyez superman ou superwoman. Il n’est donc pas facile de savoir quel type d’isolant se trouve derrière les plaques apparentes : laine de verre, plumes de canard, rien du tout ? Les DPE (Diagnostiques de Performance Énergétiques) vous donneront cependant un peu plus d’information sur vos murs (nous verrons ça dans un prochain article).

Combien ça coute ?

Si vous devez refaire l’isolation d’une pièce, sachez qu’il faut alors démolir les plaques de plâtre et tout reconstruire. Comptez à cet égard entre 40 et 90 euros par mètre carré.

Combien de temps ça dure et comment maintenir son isolant ?

Comme tout dans une maison, l’ennemi numéro 1 est l’eau. Soyez donc sûr qu’il n’y ait pas d’infiltration d’eau derrière vos murs qui endommage votre isolant. L’isolation est en général en place pour la durée de vie du bien. À moins que vous ne décidiez de refaire l’isolation pour gagner quelques points de DPE (et quelques degrés Celsius aussi).

5. Plaques de plâtre

placoplatre

À quoi servent les plaques de plâtre ?

Le plâtre, c’est un peu le matériau miracle en construction. Obtenu à partir de gypse (une roche calcaire) réduite en poudre et mélangée à de l’eau, il produit une pâte boueuse facile à travailler.

La plaque de plâtre, encore connue sous le terme placoplâtre ou placo, peut légitimement être considérée comme la 8ième merveille du monde. C’est l’un des éléments intérieurs à inspecter dans votre maison ou immeuble de rapport les plus incroyables.

Avant son invention, il fallait poser le plâtre à la truelle afin d’enduire les surfaces murales et leur donner un aspect lisse. Maintenant, le placoplâtre rend le travail beaucoup plus facile et rapide. En effet, il suffit de fixer les plaques de plâtres sur une ossature métallique ou bois. Et ensuite recouvrir les bandes à joint avec un enduit spécial avec une spatule, c’est tout ! Parfois, il faudra poncer pour enlever l’excès d’enduit. Reste plus qu’à peindre et le tour est joué !

Quels sont les types de placoplâtres ?

Les plaques de plâtres peuvent être normale (couleur grise), hydrofuges (couleur verte) pour les salles de bain, ou bien encore ininflammables (couleur rose). Certaines plaques de placo ont aussi des motifs si vous voulez des murs design ! En bref, tout est permis avec les plaques de plâtre.

Que regarder ?

Il peut arriver que le placoplâtre prenne un coup et ait un trou. Mais pas de soucis : quand vous ferez la maintenance de votre investissement locatif, votre peintre pourra facilement le combler avec de l‘enduit de rebouchage. Puis poncer avant de repeindre. Vérifiez aussi que les plaques ne sont pas en train de se décoller, qu’il n’y ait pas de trou visible entre elles

Combien ça coute ?

Comptez généralement entre 25 et 50 euros du mètre carré (fourniture et pose).

Combien de temps ça dure et maintenir son placo plâtres ?

Encore une fois, l’eau est le principal ennemi de votre bien. Ainsi, elle peut désagréger votre placo qui va se mettre à tomber en morceau. Donc faites attention et évitez toute infiltration d’eau dans votre placo. En ce qui concerne les trous, inévitables durant la vie de votre bien, ils seront facilement réparables avec une couche d’enduit de rebouchage puis ponçage.

6. Peintures intérieures

rouleaux peinture mur

À quoi sert la peinture intérieure ?

À faire joli, à donner de la couleur et un style à vos pièces.  Elle joue également un rôle de protection de votre placoplâtre contre l’humidité en l’imperméabilisant. C’est un des éléments intérieurs à inspecter dans la maison ou l’immeuble que vous visitez le plus apparent.

Quels sont les types de peinture intérieures ?

Avant la peinture murale, la mode c’était la tapisserie, encore appelée papier peint. C’était pour ainsi dire un film de papier que l’on collait sur les plaques de plâtre. Avec toutes sortes de motifs, du plus simple au plus kitch.

papier peint vintage

Heureusement, la peinture a petit à petit remplacé le papier peint et ses motifs psychédéliques.

De nos jours la tendance est plutôt au fond uni, sobre avec des couleurs neutres comme le blanc, le gris, ou bien des couleurs pastel.

Au niveau des types de peinture, la peinture intérieure est souvent acrylique (peinture à l’eau) et non Glycéro (peinture à l’huile) car plus respectueuse de la santé des occupants.

On applique d’abord une sous-couche sur le plâtre de haut en bas au rouleau. Elle permettra ainsi à la couche de finition de bien adhérer sur le mur et de ne pas être bue par le plâtre. Elle n’est cependant pas nécessaire si vous repeignez sur une ancienne peinture.

Que regarder ?

Inévitablement, il y aura des tâches sur la peinture intérieure de vos pièces. En effet votre bien vie avec ses occupants. Fumée de cigarettes, enfants, chiens, meubles, humidité, ou bien encore soleil vont affecter votre peinture intérieure. Regardez donc durant votre visite toutes taches, décolorations, ou déchirures (s’il y a encore du papier peint).

Combien ça coute ?

Passer un coup de peinture n’est pas ce qui coûte le plus cher. Un peintre vous prendra donc entre 25et 40 euros du mètre carré.

Combien de temps ça dure et comment maintenir sa peinture intérieure ?

Pour maintenir votre peinture intérieure le plus longtemps possible, faites surtout attention à l’humidité.

En pratique, la peinture intérieure vieillira avec votre bien. Malheureusement, il n’y a pas grand-chose que vous puissiez faire contre cela. Dans tous les cas, redonnez un coup de peinture tous les 5 ans. En plus de redonner un coup de jeune à votre bien, l’odeur de la peinture fraîche donnera à vos locataires potentiels l’impression du neuf. Ce qui facilitera certainement la remise en location de votre bien.

7. Électricité

lampe electricite

À quoi sert le réseau électrique dans une maison ?

Ah, La fée électricité !

Imaginez : vous vous éclairez à la bougie, pas d’ordinateur, pas de téléphone, vous faites du feu pour vous chauffer, pareil pour chauffer votre eau, pour cuire votre nourriture… bienvenue au moyen âge !

Heureusement Volta ou Edison, selon à qui l’on crédite l’invention, ont changé tout ça en découvrant que le courant électrique pouvait être généré et utilisé pour de très nombreuses applications.

Ainsi, tous vos appareils électroménagers, vos lampes, parfois vos chauffages, chauffe-eau, votre cuisinière, fonctionnent à l’électricité.

Beaucoup, moi le premier, pensent que parmi les éléments intérieurs à inspecter dans une maison, le système électrique est le plus compliqué. Tentons donc de démystifier tout cela !

Comment ça marche ?

L’électricité vient du réseau électrique.

Dans votre propriété, il y a un point d’entrée du courant électrique. Souvent par voie des airs via des fils électriques ou bien via le sol avec des gaines enterrées.

Cherchez ce point d’entrée. Là, vous avez en général du 230 Volts 40 Ampère (ce qui fait du 9200 Volt Ampères qui rentre en puissance). Les câbles passent ensuite à travers vos murs extérieurs. Pour finir dans votre tableau électrique, où le courant est ensuite séparé vers vos différents appartements.

trableau de controle branchement cablage electrique

Vous avez d’abord, pour chaque lot, un compteur Linky obligatoire en 2021. Puis un disjoncteur général/principal sellé (encore appelé AGCP pour Appareil Général de Coupure et de Protection ou encore DB Disjoncteur de Branchement). Celui-ci permet avant tout de couper l’alimentation de l’appartement. En général, il a un calibre 15-45A (vous pouvez régler le courant entrant entre 15, 30 et 45 A).  Il disjoncte aussi en cas de perte de courant de plus de 500 mA. Avant ce disjoncteur inclus, on est dans le domaine public. Après, c’est à vous.

Vient ensuite votre interrupteur différentiel 63A 30mA. Pourquoi 63A ? Car il doit pouvoir encaisser le courant maximum délivrable par le DB soit 45A. Il disjonctera aussi si quelqu’un s’électrocute. En effet, cela se traduira par une perte de courant de plus de 30mA.

Puis enfin vient le tableau de contrôle où vous avez les disjoncteurs pour tous les appareils de votre maison. Par exemple des 20A pour le four, lave-vaisselle, chauffe-eau, lave-linge, 16A pour les Prises de Courant (PC) et 10A pour les lumières. Normalement, il est écrit dessus de quoi il s’agit. Parfois non. Il vous faudra alors faire des tests.

Les fils électriques partent ensuite de votre panneau de contrôle et vont à travers les murs dans des gaines ou derrière les plinthes jusqu’aux prises électriques, interrupteurs et luminaires. C’est tout !

Que regarder ?

Au niveau électrique, la première étape serait de localiser le Compteur, Disjoncteur de Branchement, Interrupteur Différentiel et panneau de contrôle.

Vérifiez aussi que les descriptions sont bien écrites sur les panneaux. Regardez enfin si vous avez des fusibles ou des disjoncteurs en place. Les fusibles ne sont plus utilisés depuis 2015.  

Pour ce qui est des interrupteurs et prises, demandez si elles marchent toutes bien. Jetez un coup d’œil également aux plafonniers. Les fils sont-ils apparents ? Faudra il acheter une lampe ?

Tous ces détails techniques sont normalement notés dans le DPE dans la section électricité. Que vous devez demander à l’agent avant de faire votre offre. Néanmoins, vous gagnerez du temps pour estimer votre offre si vous avez déjà noté tous ces éléments.

Combien ça coûte ?

L’électricité est normalement en place quand vous achetez un bien. Au niveau électrique, vous aurez très probablement des anomalies sur l’installation, car les normes changent très souvent. Néanmoins, il existe des mesures compensatoires comme installer un disjoncteur différentiel 30mA en place (coût 60 euros) pour vos plafonniers sans prise de terre par exemple. Dans le doute, faites appel à un électricien. Par ailleurs, comptez environ 30 euros de l’heure pour la main d’œuvre.

Comment maintenir son électricité ?

Le système électrique dure en général entre 30 et 50 ans. Pour le maintenir, évitez surtout les dégâts des eaux.

8. Plomberie

robinet eau plomberie

À quoi sert la plomberie ?

Qui c’est ? C’est le plombier !

Qui n’a jamais eu de problèmes de tuyaux ? Par exemple des fuites, des vannes bloquées, des robinets qui fuient… La plomberie est donc un des éléments intérieurs les plus important à inspecter lorsque vous visitez une maison ou un immeuble de rapport.

En somme, c’est l’ensemble des tuyaux, vannes, débitmètres, éléments de plomberie qui assurent que l’eau qui rentre en bordure de votre terrain arrive à bon port. D’abord à votre ballon d’eau chaude ou bien votre chaudière puis à tous les points d’eau : WC, robinets, douches, machine à laver, entre autres.

Quels sont les éléments de plomberie ?

Plomberie, ça vient de plomb. Effectivement, c’était le matériel le plus utilisé France jusque 1995, date où il fut interdit. Facile d’utilisation, le plomb est néanmoins toxique (il passe dans l’eau puis finit dans votre cerveau).  

D’où l’utilisation du cuivre désormais. On peut cependant trouver de l’acier galvanisé en vogue dans les années 80 (attention, que pour l’eau froide). Voire même des tuyaux en fonte. Petit à petit, le cuivre est dorénavant remplacé par du PER (Polyéthylène réticulé) ou autre composés plastiques.

En bordure de votre terrain, vous avez une vanne d’isolement et généralement un réducteur de pression (sans cela, vous risquez d’avoir trop de pression, ce qui peut endommager tuyaux et équipements). Puis en général ces tuyaux partent jusque a votre chaudière ou chauffe-eau. Ensuite, ils se dirigent vers tous les points d’eau à travers vos murs ou bien sous le plancher.

Que regarder ?

Est-ce que vous avez du plomb ? Le plus simple pour vérifier est de regarder les joints entre vos tuyaux. Si vous avez des unions (comme des bagues qui relient 2 morceaux de tuyau), alors vous êtes bon. Pas de plomb. Si cependant, vous avez des boules de soudures, il doit s’agir de plomb (le plomb est trop mou pour être fileté).

Demandez aussi aux locataires s’ils ont des problèmes au niveau des arrivées d’eau. Pas assez ou bien trop d’eau par exemple. Robinets qui fuient, reflux d’eau, pommeau de douches hors d’usage, etc. doivent également être notés. De même, des tuyaux qui ont reçu des chocs doivent être signalés.

Combien ça coûte ?

La plomberie coûte cher. Mieux vaut donc éviter d’avoir de problèmes. Dans le cas où vous devez refaire toute la tuyauterie, mieux vaut passer votre chemin.

Combien de temps ça dure ?

La tuyauterie devrait durer 50 ans.

Comment maintenir sa tuyauterie ?

Les parties du système de plomberie qui ont le plus de risques de se détériorer sont celles avec lesquelles vos locataires interagissent le plus souvent. Entre autres : robinet, douche, toilettes. Comptez ainsi environ 10 ans de durée de vie pour ceux-ci,

9. Chauffage

radiateur eau

À quoi sert le chauffage ?

À chauffer pardi ! En effet, le système de chauffage assure que vos locataires ne vont pas mourir de froid durant l’hiver. À l’époque des hommes des cavernes, le chauffage faisait aussi lumière avec un beau feu au milieu de la grotte. Heureusement, les choses ont changé depuis.

Quels sont les types de chauffage ?

Il existe aujourd’hui toutes sortes de chauffage pour votre bien immobilier: cheminée, poêle, chauffage électrique, chauffage au gaz par exemple. Les principaux types de chauffage individuel à l’heure actuelle sont :

Chauffage au gaz : vous avez une chaudière alimentée en gaz (généralement contenu dans une grande cuve à gaz dans le jardin ou bien alors venant du gaz de ville) qui va chauffer de l’eau et envoyer cette eau chaude dans les radiateurs en fonte de votre maison, puis réchauffer cette eau encore et encore.

Chauffage électrique : au niveau du chauffage électrique, c’est plus simple car pas besoin de chaudière. En ce qui concerne l’eau chaude, un ballon d’eau chaude électrique chauffe l’eau froide avec des résistances. Pour ce qui est des radiateurs, ils sont juste branchés sur des fils électriques 20A. Mentionnons qu’on distingue principalement 3 types de radiateurs électriques :

  • Convection (le grille-pain des années 80 qui chauffe l’air grâce à la convection thermique)
  • Radiation (qui a une résistance qui chauffe une plaque qui chauffe l’air et tout ce qui trouve devant lui quand on l’allume)
  • Inertie (le dernier né sur le marché, qui a une résistance qui chauffe un corps comme du plomb ou un réfractaire qui va monter en température puis diffuser cette chaleur au fur et à mesure de façon programmée et contrôlée)

Les radiateurs modernes ont désormais des systèmes de contrôle qui permettent de programmer leur utilisation entre heures pleines et creuses (c’est à dire les heures où le prix de l’électricité est moins cher).

Que regarder ?

En premier lieu, identifiez le type de chauffage dans la maison : électrique ou gaz ? Regardez ensuite le type de radiateurs dans les pièces. Si vous ne voyez que des grilles pain, il va falloir changer cela car en général après 30 ans d’utilisation, ils sont morts. Demandez aussi aux locataires si leurs radiateurs fonctionnent bien durant la visite.  Vérifier enfin si les ballons d’eau chaude / chaudière sont récents.

Combien ça coute et combien de temps ça dure ?

Un radiateur à inertie thermique 50cm de haut coûte dans les 100 euros aujourd’hui. Un électricien vous prendra en plus environ 30 euros pour l’installer. Si vous êtes avec un système de chauffage à gaz, compter alors à peu près 135 euros pour un radiateur en acier et 155 euros pour un radiateur en fonte. Comptez aussi 20 à 30 ans de durée de vie pour vos radiateurs. Quant au ballon d’eau chaude, comptez 10 ans si l’eau est calcaire, et jusqu’à 20 ans autrement.

Comment maintenir vos radiateurs ?

Assurez-vous que vos locataires sachent utiliser vos radiateurs électriques. Et qu’ils ne les utilisent pas comme chaises aussi. Demandez-leur par ailleurs de les dépoussiérer de temps en temps. Si vous avez un système de chauffage au gaz, alors il est conseillé de purger votre installation tous les ans.

10. Cuisine et salle de bain aménagées

cuisine equipee bleue

À quoi sert une cuisine ou une salle de bain aménagée ?

Quand vous louez nu, votre locataire n’amène pas avec lui ses toilettes et son plan de travail de cuisine. Ni ses lavabos. Il y a ainsi des meubles qui sont fixes et qui vous appartiennent quand vous achetez un bien immobilier.

Quels sont les types de mobiliers fixes ?

Par mobilier fixe, j’entends tous les meubles qui ne peuvent pas être enlevés des pièces. Plus précisément, dans la salle de bain : lavabos, vasques, baignoire ou douches, meubles associés, armoire, et dans la cuisine : plan de travail, évier, meubles de rangement fixes. Attention cependant à ne pas confondre cuisine équipée et cuisine aménagée. D’un côté, la cuisine équipée comprend tout l’électroménager de cuisine (four, etc.) et est donc plus chère que la cuisine aménagée, qui de son côté, n’inclut que le mobilier fixe.

Que regarder ?

Ne négligez pas d’inspecter ces éléments intérieurs lors de votre visite d’une maison ou immeuble de rapport. Ouvrez vos yeux sur les impacts dans le mobilier fixe. L’eau peut également faire exploser vos meubles de salle de bain et de cuisine. Regarder enfin les chocs, carreaux cassés, tâches, brûlures, moisissures.

Combien ça coute ?

Refaire une cuisine aménagée ou une salle de bain aménagée coûte cher. A titre d’exemple, comptez entre 5000 et 7000 euros pour réaménager votre cuisine… En ce qui concerne la salle de bain, démolition 4000 euros et 3000 euros pour installer le nouveau mobilier. Dans le cas d’un WC, considérez dans les 400 euros main d’œuvre inclue.

Comment maintenir son mobilier ?

Encore une fois, il s’agit de pièces d’usure en contact fréquents avec les locataires. Il y aura donc des coups, des chocs, des traces. En règle générale, considérez une remise à neuf de ces pièces tous les 20 ans. Faites ainsi au plus simple et au plus robuste pour ces éléments.

11. Plinthes

plinthe blanche bois mur carrelage

À quoi sert une plinthe ?

C’est l’un des éléments intérieurs à inspecter dans une maison de rapport qu’on oublie le plus souvent. les plinthes, ce sont tout simplement les bandes que vous voyez au pied des murs de vos pièces.

Elles servent principalement à faire joli en cachant des raccords entre le sol et le mur. Mais elles permettent aussi d’éviter d’abîmer le mur quand on le cogne avec un balai ou un aspirateur, ou bien quand on passe la serpillière. Elles empêchent aussi que les meubles, comme par exemple des armoires ou tables, ne soient directement collés aux murs et abîment la peinture. On les utilise enfin pour faire passer des câbles électriques derrière (quand on a oublié de les faire passer derrière le placoplatre).

Quels sont les types de plinthes ?

Il existe des plinthes en bois, PVC, plâtres, et même en carrelage. Certaines ont des motifs, d’autres sont simples. Certaines se dé-clipsent facilement, d’autres sont fixes.

Que regarder ?

Regardez s’il y a des défauts sur les plinthes. Entre autres, est-ce qu’elles sont bien fixées ? Est ce qu’elles tiennent en place ?

Combien ça coute ?

Le coût du mètre de plinthe dépend du matériel : compter entre 6 et 30 euros selon le matériau avec pause.

Comment maintenir ses plinthes ?

Les plinthes n’ont en général pas besoin de beaucoup d’entretien. Quand vous allez repeindre vos murs, faites aussi repeindre vos plinthes tous les 5 ans.

12. Sol

carrelage sol beige

À quoi sert le sol ?

À marcher dessus…

On arrive au dernier des éléments intérieurs à inspecter quand vous visitez les pièces d’une maison ou d’un immeuble de rapport.

Au RDC, il est situé au-dessus de la dalle de votre bien. Quant à l’étage, il est au-dessus de l’empoutrement.

Quels sont les types de sol ?

Il y a pour tous les goûts : carrelage, plancher bois, linoleum (toile de jute imperméabilisée) ou bien moquette. Souvent, un même appartement aura différents types de revêtement sol. Par exemple carrelage dans la cuisine et lino dans les chambres.

Que regarder ?

Regardez les carreaux cassés, les lattes de planchers abimées, le lino troué, la moquette percée. Taches, éclats, trous, doivent ainsi être notés.

Combien ça coûte ?

Refaire une moquette coûte de 3 à 40 euros le m2 pour le matériel et 6 à 15 euros/m2 pour la pose. En ce qui concerne le lino, 10 à 60 euros le m2 et 10 à 20 euros pour la pose. Le plus cher est le carrelage avec 40 à 80euros le m2 pour le matériel et 30 à 50euros la pose. Le plancher (pin, châtaigner, chêne ou teck) quant à lui, c’est entre 14 et 70 euros le m2 et 40 à 60euro/m2 pour la pose. En général, prévoyez de changer votre moquette pour du lino, plus simple à entretenir.

Comment maintenir son revêtement sol ?

Le carrelage, le plancher, le lino peuvent durer jusque 50 ans. De même que le plancher. À condition d’être bien entretenus par vos locataires… Ces derniers vont assurément marcher, courir, sauter sur ce sol qui, à la longue, va se tâcher et risque même de se casser. Assurez-vous donc que vos locataires nettoient le sol régulièrement. Quand vous changez de locataires, n’hésitez pas à payer une femme de ménage afin de décaper votre sol et faire en sorte qu’il brille comme un sou neuf.

Conclusion

Voilà pour les 12 éléments intérieurs que vous devez inspecter dans chaque pièce de la maison ou de l’immeuble que vous visitez.

Un seul moyen pour être rapide et détecter rapidement les problèmes présents et futurs dans le bien que vous allez acquérir : entraînez-vous encore et encore.

Analysez chaque pièce de votre logement actuel. Puis posez-vous ces questions : à quoi ça sert, quel type, qu’est-ce que je vois ? Combien ça va me coûter et aussi combien de temps ça va durer ?

Entraînez-vous encore et encore jusqu’à ce que cela devienne naturel.

Vous serez alors en mesure d’évaluer concrètement une maison de rapport ce qui vous permettra :

  • De mieux négocier le bien
  • D’être plus précis dans vos calculs
  • D’avoir une base pour vos rénovations, petits travaux et futures maintenances

Voilà pour cet article. Je vous souhaite de bonnes inspections, d’abord en entrainement, puis dans la vraie vie !

Enfin, si vous voyez d’autres éléments intérieurs importants à inspecter quand vous visitez une maison ou un immeuble de rapport, partagez-les maintenant dans les commentaires !

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This Post Has 2 Comments

  1. Thomas

    Salut Gwen,

    Wahoooooo ! Merci pour cet article ultra complet !

    Je pense que tu as fait le tour des points essentiels à vérifier en intérieur lors d’un achat.
    Les travaux restent important et en faire permettra également de pouvoir les passer en amortissement par la suite et ainsi se libérer de quelques années d’impôts me semble t’il 😉

    A bientôt !

    1. Gwen

      Merci Thomas,
      Oui l’avantage d’une structure juridique comme la SCI à l’IS est que tout est déductible:
      Travaux, frais de comptable, amortissement du bien (sans le terrain), frais de notaire, d’agence, assurances, taxe foncière, etc.
      Toujours se payer soi-même d’abord 😉 !
      Et les impôts après.
      A très bientôt!

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