10 éléments extérieurs que vous devez inspecter

10 éléments extérieurs que vous devez inspecter

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Connaissez-vous les éléments extérieurs à impérativement inspecter quand vous visitez une maison de rapport ? Non? Alors continuez de lire pour découvrir une méthode simple et efficace pour ne rien oublier de regarder quand vous visitez un bien immobilier.

Ah, ma première visite d’un immeuble de rapport…

J’étais jeune, j’étais fou…. Et je n’y connaissais rien.

Tout ce que l’agent disait était OK pour moi. L’immeuble était donc parfait, c’était une affaire en or, sans problèmes, etc.

Vous savez, quand vous démarrez quelque chose de nouveau, c’est comme si vous étiez aveugle.

Vous ne voyez rien.

Aucune nuance. Aucuns détails. Tout est pareil pour vous.

Bref, je ne savais même pas quoi regarder et faisais semblant d’inspecter le bien.

J’avais aussi peur de poser des questions. Car j’avais un peu le sentiment d’être un imposteur qui s’attaque à plus gros que ce qu’il peut mâcher… Premier achat immobilier : 3 appartements ou plus…

Mes pseudo-visites de biens se résumaient donc à faire un tour avec l’agent, et regarder vite fait ce que lui voulait me montrer….

Mais bon, avec le recul, il fallait bien commencer quelque part.

Mieux vaut imparfait que pas fait.

Je me suis alors petit à petit rendu compte que j’allais acheter un bien immobilier, immeuble ou maison, sans même savoir de quoi il était composé

Pire que ça : j’ai aussi réalisé que j’avais toujours vécu dans des maisons ou immeubles sans jamais me demander comment ils étaient construits

Quand vous êtes locataire, vous ne vous posez pas de question. Par exemple, vous êtes-vous déjà demandé d’où venait l’électricité dans votre location ? Moi non.

Jusqu’à ce que je devienne acheteur.

Beaucoup de choses dans la vie passent inaperçues.

Jusqu’à ce qu’on se retrouve dans une situation où il faille mettre le nez dessus.

Ouvrez vos yeux : votre maison est constituée d’éléments extérieurs que vous devez inspecter

Quand vous voulez devenir propriétaire, les choses changent.

En effet, vous voulez savoir ce que vous achetez.

Par exemple, quand vous achetez un ordinateur, vous voulez savoir un maximum de choses sur lui: combien de RAM, de GO de mémoire, nombre de pixels de l’écran, etc.

De même quand vous achetez une voiture. L’année, le modèle, les options, la consommation comptent pour vous. Vous vérifiez que les roues sont bien en place, que le volant est là, les ceintures de sécurité aussi. Et surtout, quand vous mettez le contact, enclenchez la première et appuyez sur l’accélérateur, vous vous assurez que la voiture avance.

Mais une maison de rapport ou un immeuble, ce sont des achats qu’on réalise moins souvent. C’est un fait malheureux, mais on achète plus souvent des passifs que des actifs dans nos vies. Et donc on n’a pas vraiment l’habitude de comparer, inspecter, tester ce genre de biens.  

Et pourtant, c’est pareil !

Quand vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous achetez un ensemble d’éléments extérieurs (toit, fosse septique, fenêtres, etc.) et intérieurs (système électrique, plomberie, chauffage, etc.) qui fonctionnent ensemble pour satisfaire un objectif bien précis : abriter vos locataires.

Lors de la visite, vous devez mettre votre casquette d’inspecteur. La même que vous mettez quand vous achetez un ordinateur ou une voiture, en fait.

Dans l’idéal, vous faites la visite accompagné.e par des personnes qui s’y connaissent (artisans) ou qui ont déjà investi. Ils poseront des questions et verront des choses que vous ne pouvez pas voir pour l’instant, ou que vous n’aurez pas le temps de voir. Plusieurs têtes pensent mieux qu’une et s’enrichir est un sport d’équipe.

3 raisons de connaitre vous-même ce que vous achetez…

Néanmoins, il est toujours bon de savoir ce que vous achetez, pour vous-même. Pour 3 raisons :

  • Parler le même langage “immobilier” facilite toujours les relations avec vos interlocuteurs (c’est comme voyager à l’étranger, c’est plus facile quand on parle la langue soi-même): agents immobiliers, banquier, notaire, courtier, assureur, comptable, artisans, etc.
  • Deuxièmement, contrairement à beaucoup de choses dans la vie, l’immobilier se joue sur le long terme. C’est donc une compétence que vous aurez à vie. Si vous avez des enfants vous pourrez leur apprendre. Ou si vous continuez à investir, votre expérience continuera de vous servir.
  • Finalement, dans l’immobilier la plus grande partie du jeu se passe à l’achat. Car vous faites vos estimations de coût à l’avance (vous-même car personne d’autre ne les fera pour vous) et vous partez/pariez sur cette base. C’est pourquoi il est très important de connaitre les éléments qui constituent votre bien. Pour ensuite estimer combien leur rénovation ou maintenance vous coûtera sur les 20 à 25 ans d’emprunt que vous allez contracter. Ces estimations feront la différence entre un bien finalement rentable ou non.

Connaitre ce que vous achetez est donc très important lorsque vous investissez dans un bien immobilier.

… AVANT d’acheter

Et si possible à l’avance. Avant la visite. Car en général, vous allez visiter un bien avec l’agent immobilier, alors que les locataires sont en place, ce qui vous empêche de véritablement inspecter le bien dans les moindres recoins. De plus, la visite dure souvent une quinzaine de minutes seulement. Ce qui n’est pas beaucoup pour un achat qui vous engage sur une bonne partie de votre vie…

Alors autant vous dire qu’il vaut mieux être prêt. Et pour ça, pas de secret, il faut vous entraînez régulièrement avant de passer à l’action.

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez le faire chez vous. Facilement. Dès que vous verrez une maison ou un immeuble, mettez votre casquette d’inspecteur quelques minutes pour inspecter ses éléments extérieurs et intérieurs.

Comment inspecter de haut en bas les éléments extérieurs de votre Maison De Rapport ?

L’approche que nous allons suivre est assez simple pour inspecter les éléments extérieurs d’une maison ou d’un immeuble.

Dehors, vous commencez par regarder l’élément le plus haut, puis vous descendez jusqu’au sol (et même en dessous). Rien de compliqué. Par exemple vous commencez par regarder le toit, puis identifiez les gouttières, le crépi et ainsi de suite en baissant le regard. Enfin pour chaque élément, vous vous posez des questions sur l’état d’usure et le coût possible de rénovation / maintenance sur la durée.

Voici maintenant les 10 éléments extérieurs que vous devez inspecter quand vous visitez une maison de rapport :

1.     La Toiture

A quoi ça sert un toit ?

Le rôle principal du toit d’une maison, vous l’aurez deviné, c’est de se protéger du soleil et surtout d’éviter que la pluie ne rentre dans la maison. Le toit joue donc un rôle capital dans votre investissement car rien ne fait plus de dégâts qu’une infiltration d’eau dans une maison (peut-être à part des termites ou une bombe nucléaire).

Quels sont les types de toiture ?

Il existe toutes sortes de toit. En effet, les toitures diffèrent selon les régions en France, historiquement à cause des matériaux de construction disponibles. Il y a ainsi des toits en ardoise, en tuile, en tôle, en zinc, en chaume, etc. A priori chacun est libre de choisir le type de toiture qu’il veut, à moins que ce ne soit interdit dans votre zone par le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Par exemple le PLU peut vous forcer à installer un toit en ardoise alors que vous vouliez un toit en zinc. Enfin bon ceci n’est pas votre problème: vous investissez dans une maison déjà construite : donc avec un toit en place.

Que faut-il regarder au niveau de la toiture ?

Regardez d’abord l’état général de la toiture : Est-elle couverte de mousse? Affaissement ? Les crochets ont-ils l’air d’être rouillés? Si tôle ou zinc, y’a t-il des points de corrosion? Puis portez votre attention sur les détails: par exemple, est-ce que certaines ardoises/tuiles sont cassées ou déplacées? Bref, tout ce qui attire votre regard et qui ne semble pas normal doit être noté au moment d’inspecter le plus haut des éléments extérieurs de la maison.

Comme tout, votre toiture a des points forts et des points faibles. Ses points forts sont avant tout les grandes surfaces uniformes. Au contraire, ses points faibles sont tous les coins et angles. Car les problèmes d’étanchéité y sont plus probables.

Jetez donc un coup d’œil au faîtage (sommet du toit qui joint les deux versants), ouvertures diverses telles que fenêtres et velux, et de façon plus générale, à toutes les intersections sur la toiture.

Que demander à l’agent immobilier ?

Demandez-lui l’année de construction du toit, de quand date le dernier coup de karcher sur le toit, s’il y a des problèmes d’infiltration d’eau connus. Demandez-lui aussi si les crochets sont en acier ou en inox.

Combien ça coûte de refaire un toit ?

Refaire un toit peut vous couter très cher. Il est donc très important de regarder le toit avec beaucoup d’attention.  Tabler entre 20 et 30 euros du mètre carre de toiture à changer. Pour estimer rapidement la surface à changer, considérez que la surface du toit est le double de la surface au sol du bien pour un toit en V. Cela peut donc chiffrer dans les 10,000 euros pour refaire un toit à neuf.

Quelle est la durée de vie d’un toit ?

La durée de vie d’un toit est de l’ordre du siècle si bien entretenu. Donc vous avez le temps de voir venir.

Comment entretenir la toiture de votre investissement et combien ça coûte ?

Un nettoyage à la brosse karcher (attention de ne pas y aller trop fort) de votre toit peut se faire tous les 10 ans pour enlever la mousse qui s’accumule dessus. Cela vous coûtera aux alentours de 10 euros du mètre carré. Pour évaluer rapidement la surface de votre toit, prenez la surface du bien au sol et multipliez par 2.

2. Gouttière / Soffites / Fascias

A quoi sert une gouttière ? Soffites ? Fascias ?

Dans gouttière, il y a goutte et ière. La fonction de la gouttière est donc de canaliser les gouttes de pluie. Pourquoi cela ? Sinon vous avez de la pluie qui tombe partout sur vos murs et proche de vos fondations. A la longue, vos murs prendront l’humidité. Enfin, la gouttière emmène toute cette eau dans un regard de pluie, qui ensuite part en général dans la terre loin de la maison.

Les soffites, de l’italien soffito qui veut dire plafond, sont les éléments en bois ou PVC situés sous la partie de votre toit qui déborde au-delà des murs. En plus d’avoir une fonction esthétique, elles empêchent les insectes de rentrer et les oiseaux de faire leurs nids dans votre toit. Elles jouent aussi un rôle d’aération de la toiture.

Les fascias sont les plaques de PVC ou de bois verticales qui protègent le toit. Elles jouent plus ou moins le même rôle que les soffites mais à la vertical (donc visibles). Enfin une bonne photo vaut mieux qu’un long discours :

En quoi c’est fait une gouttière ?

Les gouttières sont souvent en métal (par exemple en aluminium, zinc, acier inoxydable) ou en plastique (PVC). De forme carré ou cylindrique, il en existe de toutes les tailles et toutes les couleurs. Quant aux soffites et fascias, ils sont en général en bois ou en PVC.

Que regarder sur une gouttière ?

Durant votre visite, il vous sera difficile de prendre votre échelle et d’aller voir l’état de la gouttière pour vérifier si elle est percée, pleine de terre, de feuille… Depuis le sol, regarder quand même si vous voyez des trous ou des traces d’eau le long des murs extérieurs.

Combien ça coute une gouttière ?

La gouttière n’est pas ce qui vous coûtera le plus cher. Comme une gouttière en PVC coûte de 2 à 6 euros du mètre linéaire, ce n’est pas ça qui va vous envoyer dans le rouge. Pour les soffites et fascia, ça peut être plus compliqué. Selon l’étendue des travaux, vous devrez faire appel à un couvreur.

Quelle est la durée de vie d’une gouttière ?

Comptez 40 à 50 ans pour une gouttière en zinc. 30 ans pour du PVC.

Comment entretenir une gouttière ?

Une gouttière bouchée par des feuilles ou de la terre risque de déborder en cas de pluie. Elle peut ainsi se décrocher et tomber si son poids est trop important. L’eau qui stagne va également générer de la corrosion.

Chaque année si possible en hiver, prenez une échelle assez grande, des gants et un seau afin d’enlever les résidus qui peuvent s’accumuler dans vos gouttières. Bien entendu, vous pouvez déléguer cette tâche à votre famille ou à vos voisins.

3. Crépi

C’est quoi et à quoi sert le crépi ?

Le crépi est un revêtement externe qui recouvre vos murs de brique ou parpaings. Plus précisément, c’est un mélange de ciment, sable, eau ou de plâtre, que vous allez appliquer sur l’extérieur des murs pour protéger ceux-ci de l’humidité. Il sert aussi d’isolant phonique et thermique. Il donne également le rendu final de vos façades extérieures.

Que regarder au niveau du crépi ?

Votre maison n’est pas immobile : elle bouge d’une part à cause des tassements du sol sur laquelle elle se trouve et d’autre part à cause des mouvements, dus aux changements de température et d’humidité, des différentes dalles et empoutrement qui la constitue.

Les fissures et crevasses dans le crépi sont des preuves de ces mouvements. Il existe 2 types de fissures :

  • superficielles quand seulement le crépi travaille (pas grave)
  • structurelles quand la fissure concerne le mur de brique (grave)

Faites également attention aux boursouflures, décollements, faïençage (microfissures), moisissures, mousses, sur le crépi. Enfin bon, tout ce qui vous semble louche.

Au-delà de 2mm de largeur, une fissure devient une lézarde et là, il vaut mieux contacter un spécialiste pour voir si le problème est structurel ou superficiel. Dans tous les cas, notez bien tous ces éléments car ils vous serviront durant votre négociation sur le prix de la maison.

Combien ça coûte de faire réparer son crépi ?

Ça dépend du type de fissure que vous avez. Si la fissure est stable et superficielle, alors il ne sera pas trop cher de la faire colmater. Par contre, si l’origine des lézardes est structurel, ça pourra coûter très cher. Faites appel à un spécialiste.

Quelle est la durée de vie d’un crépi ?

Vous connaissez le mot décrépi ? Et bien c’est ce qui se passe si vous n’entretenez pas votre crépi. Il va se mettre à tomber en morceaux à cause de l’humidité. Compter quand même environ 30 à 40 ans de vie pour un crépi.

Comment maintenir votre crépi ?

Entretenir votre crépi consiste à trouver la cause des fissures et à boucher celles-ci dès qu’elles apparaissent. En effet, les fissures vont laisser s’infiltrer de l’eau qui va à la longue faire exploser votre crépi. Donc rebouchez les fissures après avoir trouver leur origine (ça ne sert à rien de colmater une fissure si le mur derrière est en train de tomber). Dans le pire des cas, si votre crépi est vraiment pourri, il vous faudra faire un ravalement de façade : enlever le crépi décrépi et mettre en place un nouveau revêtement.

4. Peinture extérieure

A quoi sert la peinture extérieure ?

Et bien pas seulement à donner une belle couleur à votre façade. C’est aussi une couche de protection supplémentaire contre l’humidité.

Quels sont les différents types de peinture?

Les peintures extérieures existent dans toutes les couleurs possibles. On distingue néanmoins 3 grandes familles de peinture:

  • acrylique (la peinture à l’eau, c’est plus rigolo)
  • glycéro (la peinture à l’huile, c’est plus difficile)
  • pliolite (peinture à base de résine pliolite…)

Que regarder au niveau des peintures extérieures?

Regardez les tâches, mousses, écaillements, différences de couleurs sur la façade de votre futur actif. Sachez aussi que si vous décidez de repeindre, il faut repeindre toute la façade pour ne pas avoir de dégradés de couleurs entre la nouvelle peinture et l’ancienne. Ce qui serait plutôt moche.

Combien ça coute de refaire la peinture extérieure?

Comptez entre 20 et 40 euros le mètre carré de façade par un artisan peintre. Mais comment calculer vos surfaces de mur ? Le mieux est d’aller sur Google map, de mesurer la longueur de vos murs, puis d’estimer à 2m50 la hauteur d’un étage et faire le calcul : longueur x 2m50. Enfin multiplier par le prix au mètre carré.

 Comment entretenir votre peinture extérieure ?

Comptez une peinture de façade (qui n’est pas la même chose qu’un ravalement de façade) tous les 10 ans pour que votre bien paraisse comme neuf. Et qu’il continue d’attirer vos locataires.

5. Fenêtres et portes

A quoi servent les fenêtres et les portes dans une maison de rapport?

Ce sont des ouvertures sur l’extérieur pour amener de la lumière et de l’air à l’intérieur. Accessoirement, elles permettent aussi d’entrer et de sortir de la maison 😉 .

Quels sont les types de fenêtres et portes?

Il existe toute sorte de matériaux pour les cadres de fenêtres et les portes : bois, pvc, alu, etc. De plus en plus, le cadre PVC est utilisé pour sa légèreté, résistance, longévité, isolation, et faible coût.

Jusque dans les années 80, on utilisait des fenêtres simple vitrage en verre. Qui laissaient allègrement passer le bruit et le froid (je peux confirmer car ici en Australie il n’y pas de double vitrage : Ça caille la nuit). Au contraire, le double vitrage garantie une meilleur isolation thermique et sonore, grâce à une couche d’air entre 2 plaques de verre. En effet, l’air est un des meilleurs isolants qu’il soit. Mais la tendance actuelle va encore plus loin avec des doubles vitrages séparés par une couche de gaz inerte : l’argon.

Que regarder au niveau des fenêtres et portes?

Regardez surtout le type de fenêtres qui sont en place : simple vitrage ou bien double vitrage ? Regardez aussi si les fenêtres et les portes sont en bonne état : pas de poignées cassées, ni de châssis (encadrement) en bois pourris.

Vérifiez enfin que les volets sont dans un état correct et fonctionnel, qu’ils soient en bois ou en PVC. Faites de même pour les occultants des velux.

Combien ça coûte de changer ses fenêtres?

Si vous devez changer toutes les fenêtres et portes de votre bien immobilier pour mettre du double vitrage, alors calculez bien. En effet, parmi les éléments extérieurs à inspecter sur une maison de rapport, avec le toit et la fosse septique, les fenêtres sont un des postes de dépense les plus importants pour votre maison. Par exemple un seul velux coûte aux alentours de 300 euros et la pose par un menuisier 200 euros.

Combien de temps ça dure et comment ça s’entretient ?

Compter 20 ans pour le bois et 30 ans pour le PVC.  Quant à l’entretien, coup de chiffon de temps en temps pour le PVC. Pour le bois, peinture tous les 10 ans. Si l’eau a attaqué le bois et celui-ci commence à partir en morceaux, trouvez et arrêtez la source d’humidité. Puis nettoyez et bouchez les trous avec une résine (epoxy) ou un mastic retouche bois.

6. Garage

Ça sert à quoi un garage et c’est fait comment ?

Le garage est un abris généralement clos et attenant à votre maison (bien qu’il puisse aussi en être séparé). Il sert principalement à garer votre voiture (je parle ici de votre Lamborghini Aventador) à l’abri du soleil et de la pluie, ou plus simplement, votre scooter, vos vélos, votre skateboard. Ils sert aussi à entreposer vos affaires et peut servir de buanderie (machine à laver, sèche-linge). Depuis l’extérieur, vous ne verrez probablement que la porte pliante à l’entrée en PVC ou en bois. La porte peut aussi être basculante, coulissante, sectionnelle.

Que regarder pour le garage?

 Depuis l’extérieur, regardez surtout l’état de la porte pliante si elle doit être changée ou non.

Combien ça coûte ?

Changer une porte pliante en PVC coûte environ 300 euros + 200 euros de main d’œuvre

7. Revêtements de sol extérieurs

A quoi ça sert et quels sont les types de revêtements de sol extérieur ?

Est-ce que vous aimez marcher dans l’herbe mouillée ou bien dans la boue avant de rentrer chez vous? Probablement non. D’où l’intérêt d’avoir un revêtement de sol sur le chemin qui mène de la voiture de vos locataires à la porte de votre maison de rapport. L’asphalte, le béton, les graviers, le carrelage, les dalles, sont autant de matériaux que vous pouvez utilisez pour garder les pieds de vos locataires au sec.

Que regarder au niveau des revêtements sol extérieur?

Voila, vous êtes maintenant en train d’inspecter les éléments extérieurs de la maison au niveau du sol. Regardez d’abord si des arbres à proximité sont en train d’abîmer le revêtement avec leurs racines. Si c’est le cas, il faudra penser à couper ces arbres et s’assurer que leurs racines arrêtent de pousser. Vérifiez aussi si un coup de karcher doit être donné pour enlever la mousse. En ce qui concerne les dalles ou le carrelage, assurez vous qu’il n’y ait pas d’éclat. Enfin si vous avez du gravier, il faudra peut-être donner un coup de désherbant ou arracher les mauvaises herbes qui poussent.

Combien ça coûte et quel entretien pour les revêtements sol extérieurs ?

Ça dépend de ce que vous avez en place… Globalement, garder les choses au plus simple : ça coûte moins cher et c’est plus facile à entretenir.

8. Fondation

C’est quoi et quels sont les types de fondations d’une maison ou immeuble de rapport ?

Votre maison est construite sur la terre. A moins que vous ayez une maison sur pilotis dans les caraïbes… Construire directement sur la terre pose néanmoins certains problèmes: affaissements, humidité, fissures. D’où la nécessité de construire sur quelque chose de solide.

Le concept des fondations est simple : après avoir nivelé et tassé votre terrain, creusez des tranchées là où les murs se trouveront. Mettez ensuite de bons gros blocs de bétons dedans (appelés semelles) et construisez les murs dessus.

Après, 2 options se présentent : garder un espace vide (vide sanitaire) entre la terre et la dalle sur laquelle repose le plancher de votre rez-de-chaussée, ou alors remplir cet espace de terre (terre-plein). L’avantage du vide sanitaire c’est que votre sol n’est pas en contact avec la terre et est donc moins sujet aux affaissements. En plus, l’air isole votre dalle. Pour la dalle 2 options : dalle béton ou bien dalle bois. Nul doute qu’on préférera le béton pour sa longévité.

Que regarder au niveau des fondations ?

Demandez directement à l’agent si vous avez affaire une dalle béton ou bien une dalle bois. En ce qui concerne le vide sanitaire ou le terre-plein, une petite grille donnant sur un trou noir (qui peut intriguer la première fois qu’on le voit) au pied d’un des mur vous indiquera l’existence d’un vide sanitaire. Un des autres avantages du vide sanitaire, c’est pour faire passer la plomberie et l’électricité : pas besoin de tout casser en cas de problème contrairement au terre-plein.

Combien ça coûte?

Si le bien a des problèmes sérieux de fondation, comme une dalle qui s’effondre ou tombe en morceau, passez à autre chose : vous ne voulez pas surtout pas reconstruire une maison.

9. Jardin

A quoi sert un jardin ?

Le jardin est un des éléments extérieurs de la maison à inspecter qui fait la différence entre une maison de rapport et un immeuble de rapport. En effet, le jardin, c’est une des valeurs ajoutées principales de la maison de rapport face à l’immeuble. Il sert aussi bien à faire des barbecues entre amis, jouer avec ses enfants, faire la sieste, promener son chien. En somme, le jardin c’est l’espace idéal pour se défouler, pour jouer, pour se reposer.

Quels sont les Types de jardin

Il existe toutes sortes de jardins: du plus complexe comme par exemple le jardin paysager, au plus simple comme juste un gazon, en passant par le potager, le verger, le jardin aromatique, zen, etc. Le jardin est un espace ouvert ou bien fermé par un mur ou un grillage (mieux si vos locataires ont des animaux ou enfants). Enfin, le mobilier de votre jardin peut inclure table, fils a linge, balançoire, etc.

Que regarder dans un jardin lors d’une visite?

Alors dans une maison de rapport, vous voulez un jardin le plus simple possible. Juste du gazon en fait. Comme un terrain de football. Vous recherchez vraiment quelque chose de simple, facile à entretenir pour pouvoir déléguer l’entretien soit aux locataires, soit à une agence d’entretien de jardin, soit à votre famille. Donc pas d’arbres, pas de haies, pas de massifs décoratifs, pas de fleurs, pas de balançoires, pas de tables lourdes. Juste de la pelouse.

Combien ça coûte d’entretenir un jardin?

L’entretien d’un jardin prend du temps et de l’énergie. Par exemple pour 800 mètres carrés, comptez 2 heures pour tondre la pelouse. Toutes les 2 semaines. Pendant 6 mois. De plus, la plupart de vos locataires n’ont pas envie de tondre la pelouse. Donc soit vous avez un membre de la famille à proximité qui veut bien tondre, soit vous payez une agence d’entretien qui va vous faire tout ça pour en général une centaine d’euros par tonte.

Vous pouvez penser que c’est cher, mais ça en vaut vraiment la peine : qui ne rêve pas d’avoir un jardin sans avoir besoin de l’entretenir ? Vos locataires se battront pour être logés dans ce genre de bien. En plus, l’entretien du jardin fait partie des charges récupérables ! Et enfin vous n’avez pas à perdre des heures à suer et pousser une tondeuse les jours de beau temps. 

10. Fosse septique

A quoi sert une fosse septique ?

Tout d’abord, sachez que la fosse septique fait partie de ce qu’on appelle une “installation d’Assainissement Non Collectif (ANC)” qui est l’équivalent en campagne du tout a l’égout en ville. Il s’agit donc d’un système de traitement des eaux usées.

Mais quelles sont ces eaux qui sortent de votre maison? On distingue 3 types d’eau:

  1. De pluie ou ruissellement,
  2. Grises qui sont celles qui viennent de votre machine à laver, évier, douches, lavabo,
  3. Noires qui viennent des toilettes.

En ville c’est très simple : eaux grises et eaux noires partent dans le tout à l‘égout et vont ensuite être traitées dans des stations d’épuration.

Dans le cas d’une ANC:

  1. les eaux de pluie peuvent partir séparément dans la terre ou bien être mélangées avec les autres eaux.
  2. les eaux grises partent d’abord dans un bac à graisse pour éviter que les graisses (savon, lessive, huile) qu’elle contiennent ne bouchent votre système d’épandage. Ces eaux grises dégraissées sont ensuite dirigées dans la fosse toutes eaux (autre nom de la fosse septique).
  3. Les eaux noires et grises dégraissées suivent un traitement en 2 étapes:
    1. Pré traitement: dans la fosse toutes eaux, les matières fécales solides flottantes (miam !), les boues, et les eaux sont d’abord séparées par décantation.
    2. Traitement: Les eaux pré-traitées quittent ensuite la fosse et vont se déverser dans la terre via un champ d’épandage. Un tamis de cailloux, graviers, sable va initialement les filtrer. Puis les bactéries du sol vont petit à petit nettoyer ces eaux qui redeviendront propres et rejoindront les nappes phréatiques.

Quels sont les types d’Assainissement Non Collectifs ?

Il existe plusieurs types d’assainissement non collectif : du plus simple au plus complexe. On distingue ainsi la fosse compacte, avec recirculation, traditionnelle, avec oxygénation. Elle peut être soit en béton (ancienne) soit en PVC. En ce qui concerne le champ d’épandage, il peut s’agir d’une simple tranchée dans la terre ou d’un filtre à sable, voire à zéolithe.

Que regarder au niveau de la fosse septique ?

Durant la visite du bien, vous n’aurez pas vraiment le temps de voir l’état du système d’assainissement. En effet, parmi les éléments extérieurs à inspecter dans la maison que vous visitez, celui-ci est le plus difficile : il est enterré, sale et sent très mauvais…

Néanmoins, pour vous vendre le bien, l’acheteur a dû faire venir le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) et faire une inspection du système. Demandez une copie ce document à l’agent immobilier en même temps que les Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) avant de faire votre offre par email.

Mais regardez quand même durant la visite si les regards (plaques en béton dans la pelouse) sont accessibles (1 pour le bac à graisse, 2 pour la fosse toutes eaux, 1 pour le regard de distribution, 1 pour le regard de bouclage). Jetez aussi un coup d’œil sur les conduits de ventilation primaire et secondaire pour voir s’ils sont en place. Et s’ils ont des chapeaux (extracteurs mécaniques).

Combien ça coûte de changer une fosse septique?

Refaire une fosse septique coûte très cher. Car il s’agit de gros oeuvre: étude du sol, tractopelle, camion grue, etc. Comptez ainsi de l’ordre de 10 000 euros pour changer votre fosse septique.

Comment maintenir une fosse septique?

Vidanger la fosse et le bac à graisse régulièrement. Comment? En faisant venir un professionnel qui videra et re-remplira d’eau votre fosse septique et votre bac tous les 2 ans. Vous éviterez ainsi que votre fosse ne se bouche. Comptez au total 200 euros pour l’opération. Vérifiez en même temps l’état du béton de votre fosse septique si elle est ancienne. Assurez-vous également que les regards sont bien étanches (mettez de la terre si nécessaire dessus) pour être sûr que de mauvaises odeurs ne remontent pas.

Conclusion sur les éléments extérieurs à inspecter pour une maison de rapport

Vous l’avez vu, on n’achète pas une maison comme on achète un paquet de gâteau au supermarché. Il est ainsi préférable de connaitre, même vaguement, les éléments extérieurs de votre futur actif immobilier.

Entraînez-vous dans votre maison, celle de vos parents, votre famille, vos amis, celles que vous voyez en photo sur Le Bon Coin ou bien Se Loger.

Regarder et inspecter les différents éléments extérieurs d’une maison doit devenir naturel pour vous. Faites-en un jeu que vous pratiquez une fois par jour !

Vous gagnerez un temps précieux durant vos visites. Vous vous sentirez aussi plus en confiance car vous en saurez plus que la majorité des gens sur les éléments constitutifs d’un bien immobilier.

Laissez un commentaire si vous voyez d’autres éléments extérieurs à inspecter !

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