C’est quoi une « maison de rapport »?

C’est quoi une « maison de rapport »?

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Une maison de rapport c’est comme un immeuble de rapport. Mais c’est en même temps, c’est différent… Dans cet article, vous verrez qu’est ce que c’est que cette bête là, quand, où, comment et pourquoi vous devriez aussi en trouver une dès maintenant !

“C’est quoi cette maison ?”

Voilà ce que je me suis dit quand Le Bon Coin m’a envoyé cette annonce sur ma boite mail…

Pourtant ma recherche de biens immobiliers concernait les immeubles de rapport. Dans les grandes villes de province près de chez mes parents…

J’avais beau lire et relire l’annonce, le titre était bien « A vendre : Immeuble de rapport »

Mais comment peut-il y avoir 2 T3 et 1 studio là-dedans ?

Les photos étaient celles d’une maison classique, avec jardin, toit en ardoise, parking…

J’ai donc appelé l’agent immobilier pour lui demander plus d’information sur ce bien a priori atypique. Je lui demande : « mais vous êtes sûr que c’est un immeuble de rapport ? » Il me dit « oui, enfin, c‘est plus une maison de rapport qu’un immeuble de rapport. »

Maison de rapport versus vs immeuble de rapport question

Pareil, pour le banquier et le notaire. Difficile pour eux de cerner ce type de bien immobilier : ils n’osaient pas dire que c’était un immeuble de rapport. Ils l’appelaient donc une maison de rapport. Même si ça leur semblait étrange et un peu drôle.

Que dit Wikipédia sur l’immeuble de rapport ?

J’ai donc fait mes recherches : la maison de rapport est un synonyme de l’immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport également appelé hôtel de rapportmaison de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu en France au xviiie siècle mais qui s’est développé de manière plus caractéristique et étendue au xixe siècle.

Il est ainsi nommé en cela qu’il est conçu pour rapporter à son propriétaire des loyers des ménages occupant dans l’immeuble des logements dont la répartition par étage est standardisée.

Wikipédia
maison de rapport ou immeuble de rapport ?
Une maison de rapport ?

Ok, mais les propriétaires d’un immeuble comme celui à droite, ne diront pas qu’ils ont une “maison de rapport”…

Moi par contre, ça me semble bizarre de dire : « je suis propriétaire d’un immeuble de rapport ».

Ce n’est pas un immeuble comme vous l’avez constaté… mais plus une maison…

D’ailleurs, que dit Wikipédia à propos de la maison ?

Une maison est un bâtiment d’habitation, souvent de taille moyenne destiné au logement d’une famille, ou encore plus imposante divisée en plusieurs résidences ou appartements. Une maison est, en droit civil français, un immeuble, mot qui désigne aussi couramment un édifice de plusieurs étages divisé en plusieurs appartements occupés par diverses familles. On parle alors d’immeuble collectif.

Donc maison = immeuble. L’immeuble de rapport et la maison de rapport sont pareils…

Peut-être, mais ça me chiffonne toujours : ça ne sonne pas juste de dire immeuble de rapport pour ce type de bien ! Et pour les locataires, ce n’est clairement pas un immeuble, c’est une maison !

Enfin, vous l’aurez compris, il est difficile de coller une étiquette définitive sur ce type de bâtiment. Selon le contexte, c’est un immeuble, ou une maison.

D’où ce site internet dédié à cette niche d’investissement immobilier particulière : la maison de rapport, telle que nous allons la définir maintenant.

maison de rapport star brillante

Les points communs entre maison et immeuble de rapport

Nous l’avons vu précédemment, au niveau légal, la maison de rapport est un immeuble de rapport.

Et de ce fait, du point de vue investissement immobilier, elle partage les caractéristiques de l’immeuble de rapport :

L’immeuble de rapport est un investissement immobilier, dont la particularité est d’être un habitat collectif sans statut de copropriété puisque l’ensemble immobilier est détenu par le même bailleur.

Wikipédia
différence entre copropriété et monopropriété

Ce que vous devez retenir ici c’est que l’immeuble de rapport appartient à un seul et unique bailleur : vous. On parle de monopropriété. Ainsi pas de copropriété, où différents propriétaires possèdent différents appartements dans un même bâtiment. Donc pas de charges de copropriété, pas de syndic, pas d’AG (Assemblée Générale), pas de problèmes de décisions collectives, pas de politique… Bref, la belle vie !

Pareil pour la maison de rapport : c’est vous le bailleur qui décidez de tout. Une seule personne, vous, possède l’ensemble des appartements. Vous êtes ainsi le seul maitre à bord. Vous avez le contrôle.

Les particularités de la maison de rapport

Quand on parle d’immeuble de rapport, on pense ville, béton, voisins. Au contraire, la maison de rapport, en tant que niche d’investissement, est au vert. Mais pas trop. Elle se trouve impérativement en périphérie d’une grande ville de province. Souvent, dans un hameau résidentiel situé en zone agricole. Mais attention, à moins de 10 minutes du centre-ville et d’un supermarché. Elle a un jardin. Elle est au calme. Sans bruit, proche de la nature. Avec de l’air pur. Elle ressemble à une des maisons individuelles qui se trouvent autour. Bref, la maison de rapport combine les avantages de la campagne et de la ville sans leurs inconvénients.

emplacement maison de rapport proche grande ville

Fin de la publicité. Revenons à des choses plus concrètes :

Au niveau de la taille, la différence se voit aussi entre immeuble et maison de rapport : en général, la maison de rapport a un Rez-de-chaussée et des combles aménagés. Voir un étage en plus. Et un terrain assez grand. L’immeuble de rapport est optimisé pour la ville : il est plus grand avec plus d’étages (donc plus d’escalier ou d’ascenceurs) sans jardin.

Ah j’oubliais, contrairement à la majorité des immeubles de rapports, la maison de rapport n’est pas reliée au Tout A l’Egout (TAG): elle a donc sa propre fosse septique. Sous le jardin.

Voilà, vous avez maintenant une idée plus claire de quoi ce blog parle. De cette niche rare et peu exploitée. Rentable immédiatement si vous vous y prenez bien !

Ça prend combien de temps de trouver et d’acheter une maison de rapport ?

Au début de ma recherche de biens immobiliers, n’ayant pas beaucoup de temps à passer en France (6 mois), et ayant lu que ça prenait autant de temps d’acheter un simple parking que d’acheter un immeuble de 20 lots, je me suis concentré sur les immeubles de rapports.

temps qui passe sablier

Là, j’ai découvert 2 choses : que les immeubles de rapport rentables partent très vite et également que l’investissement était… comment dire… conséquent.

Pour résumer, les immeubles de rapport, c’est le niveau pro de l’immobilier. Le boss final. La « cour des grands ».

Par exemple, j’appelle un jour pour un immeuble très intéressant avec un rendement élevé. L’agent immobilier me dit : “Vous êtes le 20ième à appeler depuis qu’on a mis l’annonce il y a 2 heures…”. Je demande plus d’info ensuite (nous verrons qu’est ce qu’il faut demander quand on appelle un agent immobilier plus tard). Je rappelle le lendemain matin pour fixer une visite. L’agent me dit alors : “trop tard, un investisseur a fait une offre hier soir sans visiter et elle a été acceptée”. Bam ! Ça ne rigole pas ici.

Bref je découvre la dure loi de la jungle des investisseurs professionnels.

Quant à moi, je débute, n’ai pas beaucoup de temps, pas d’expérience, pas beaucoup d’argent non plus….

Ça coûte combien une maison de rapport ?

Au début de ma recherche, j’étais obsédé par les gros immeubles de rapport. Et les loyers considérables qu’ils offraient. Je m’imaginais donc déjà libre financièrement et passant mon temps à faire du kite surf sur une île tropicale, en achetant un de ces immeubles.

kitesurf sur ile tropicale

Afin de tester (vous devez toujours tester), et savoir plus ou moins combien la banque me prêterait, j’ai envoyé des dossiers de demande de financement à mon banquier pour des immeubles de plus de 500.000 € trouves sur Se Loger (sans faire d’offre). Qui sait, peut-être que ça pourrait passer ? Et qui ne tente rien, n’a rien… (Pour rappel, je suis sans emploi à ce moment-là). Bien entendu, ça ne passe pas. Et on me conseille gentiment de revenir à des investissements plus raisonnables, comme un studio, et d’oublier les eaux turquoises et le jus de mangue.

Vous pouvez penser que c’était inutile de tester du gros immeuble de rapport avec mon banquier ? Et bien non, ça a servi ! Premièrement, à m’entrainer à faire des dossiers de demande de financement. Mais aussi à « framer »  mon banquier.

Je m’explique : Quand je lui ai présenté la maison de rapport à 183.000 €, il était tout sourire (à mon grand étonnement) : C’était une petite somme pour lui en comparaison avec ce que je lui demandais avant. Cette technique de négociation, le framing ou encadrement en français, consiste donc à commencer très haut si vous vendez ou très bas si vous acheter. On verra ça plus en détails dans un autre article de blog.

En conclusion, la maison de rapport est un investissement moins conséquent que l’immeuble de rapport, moins compétitif, plus adapté pour un premier investissement immobilier.

Quand peut-on acheter une maison de rapport ?

SI vous avez fait un tour sur Le Bon Coin ou Se Loger, vous avez vu qu’il y a des centaines d’appartements à vendre près de chez vous. Tellement que vous êtes probablement noyés sous les emails si vous avez enregistré votre recherche. Pareil pour les maisons. En ce moment, avec les baby-boomers qui cèdent le bâton, il y en un paquet. Mais toutes ces annonces ne sont pas intéressantes, loin de là : perdu dans la campagne profonde, tout à rénover, vendeur pas pressé.

recherche le bon coin appartements

En ce qui concerne les immeubles de rapport, il y en a peu à vendre. Une petite dizaine ou moins par mois dans la ville de province à côté de chez vous. En plus, tous ne sont pas de bonnes affaires.

recherches le bon coin immeubles

Et les maisons de rapport dans tout ça ? Et bien, des maisons en bordure de villes, construites par des investisseurs visionnaires (souvent des paysans qui avaient le terrain et souhaitaient investir) avec l’idée de faire plusieurs appartements à louer, il y en a encore moins.

Ainsi, il faut ouvrir l’œil et être prêt à saisir l’opportunité rapidement quand elle arrive dans votre boite mail ou via vos contacts. Il n’y a pas de bonnes affaires tous les jours. Mais soyez certains qu’elles se présenteront tôt ou tard. Vous devez être prêt. Et vous entrainez pour les saisir quand elles arrivent. Je vous rassure quand même, la compétition est moindre que sur les immeubles de rapport rentables. Pourquoi? Parce que les professionnels se désintéressent de ce genre de bien trop petit pour eux. C’est donc là où nous avons notre chance de prendre notre part du gâteau 🍰.

Où trouver votre maison de rapport ?

ATTENTION : Votre maison de rapport ne doit PAS se trouver en plein milieu d’une zone rurale déserte, au milieu des vaches (je n’ai rien contre les vaches mais c’est difficile de leur louer des T3).

Il est donc très important de chercher ce genre de bien près des grandes villes de province (>50,000 habitants) près de chez vous ou de votre famille et si possible à moins de 10 minutes en voiture de l’hypercentre et de toutes commodités.

Souvent, la maison de rapport est dans le hameau le plus proche de la grande ville en question et sur la commune de cette ville. Ce qui fait que vous paierez la taxe foncière en conséquence (plus à ce sujet dans un prochain article), mais vous pourrez vendre à vos locataires qu’ils ont une adresse à la ville !

emplacement maison de rapport

Si vous étudiez le terrain, vous observerez qu’il y a dans la plupart des cas, une barrière physique qui sépare le hameau au calme où se trouve votre maison de rapport et le centre-ville. Il peut s’agir par exemple d’une rocade, voie expresse, rivière, chemin de fer, etc. Bref, il y a une séparation qui justifie d’un côté le béton et le bruit, et de l’autre, la nature et le silence.

Pourquoi ça se loue une maison de rapport ?

Parce que tout le monde n’aime pas forcément vivre dans le gris toute sa vie. Avoir un jardin. Pouvoir jouer avec son chien ou son enfant dehors. Ouvrir les fenêtres et profiter de l’air pur et du soleil. En plus de ça, être tout près en voiture de la ville et de toutes ses avantages : supermarchés, cinéma, écoles, job, services, etc.

Et si vous avez un arrêt de bus à 50 mètres de votre maison de rapport, c’est encore mieux.

Enfin, tout le monde ne veut pas vivre enfermé dans un cagibi au milieu d’une tour de béton à respirer la fumée des gaz d’échappement.

immeuble dans une ville avec de la pollution

Combien ça rapporte ?

En achetant une maison de rapport, vous obtenez un prix de gros. En effet, au lieu d’acheter une maison que vous louez à une personne, et bien vous achetez cette même maison et la louez à 3 personnes ou plus. C’est là que le rapport intervient.

Même surface habitable (plus d’info sur la surface habitable dans un prochain article) mais plus de locataires et donc de loyers. Si vous faites les choses bien en créant la bonne structure juridique, vous gênerez du cash-flow immédiatement sans payer d’impôts.

cash flow billet de banques argent

Est-ce que l’immobilier c’est risqué ?

L’immobilier est un des placements les moins risqués. S’il est fait correctement bien entendu… En effet, si vous achetez un immeuble de 30 appartements dans une commune de 10 habitants avec la supérette la plus proche à 50km, vous aurez quelques petits problèmes…

Depuis toujours, les gens ont besoin d’avoir un toit sur leur tête. Pour se protéger du froid, des intempéries, des attaques des animaux, etc. Le besoin d’avoir un abri, selon la pyramide de Maslow, vient dans la deuxième catégorie (celle de la Sécurité) après la première catégorie dites des besoins Physiologiques (respirer, boire, manger, dormir, faire l’amour, faire caca).

Bref, la demande pour un toit est là. D’autant plus que la population croit. Car les gens font des bébés et vivent plus vieux. Pour information, la population de la France est prévue à 74 millions d’habitant en 2050 selon l’INSEE. https://www.insee.fr/fr/statistiques/2867738. Donc autant de locataires potentiels.

Certaines régions seront plus dynamiques que d’autres. Mais ne vous laissez pas paralyser par trop d’analyse. Rappelez-vous :

« Achetez de la terre, on a arrêté d’en faire. »

Et la maison de rapport?

Un des avantages d’acheter une maison de rapport, c’est que vous avez des preuves qu’il y a de la demande, ce qui diminue donc le risque vacance locative :

  • Votre maison de rapport est déjà louée, et les locataires sont en place depuis un bon petit moment. On verra en quoi ça aide beaucoup au niveau des banques et du financement d’avoir des baux existants (bail est le pluriel de baux. On reviendra là-dessus en détails)
  • Vous faites un test en publiant une fausse annonce et normalement vous êtes harcelé de coups de téléphones dès 8h00 le matin si vous postez votre annonce à minuit.
  • Vous savez que vous avez un bien unique, bien situé, avec les avantages que recherchent une niche de locataires
  • Pas forcément le meilleur indicateur (car les agents immobiliers jouent avec) mais le nombre d’autres acheteurs intéressés peut vous montrer que d’autres investisseurs sont sur le coup. Rappelez-vous, dans l’investissement de rapport, premier arrivé premier servi donc soyez réactifs.
  • Vous avez autant de sources de revenus que de locataires, ainsi même si vous avez un appartement vide, que vous rafraîchissez, les autres locataires continuent de payer votre remboursement de prêt. Et ça, la banque elle adore. Car ça diminue son risque.

Ainsi, investir dans une maison de rapport est une prise de risque contrôlée. Même quand un de vos locataires vous donnera congé, vous continuerez à dormir sur vos deux oreilles.

chat qui dort sur ses deux oreilles sous la couette

Comment pouvez-vous acheter une maison de rapport ?

Voilà la raison d’être de ce blog.

Vous expliquez pas à pas comment trouver ce genre de bien, faire une offre, négocier, signer un compromis, obtenir votre financement, créer votre structure juridique, signer chez le notaire, faire les petits travaux nécessaires, mettre en place les contrats, récupérer vos premiers loyers, puis fêter tout ça !

Est-ce que c’est pour vous ?

Selon moi, si

  • Vous débutez complètement en immobilier,
  • Mais en même temps vous voulez avancer vite et y aller franchement, sans passer par la case « j’achète un petit appartement en nom propre, pour me faire la main, et me fais taxer comme il faut »,
  • Vous visez plutôt le long terme (retraite) et pensez à vos vieux jours et à vos futurs enfants,
  • Mais vous n’avez pas le temps pour de gros travaux de rénovation en ce moment,
  • Vous voulez contrôler vos risques,
  • Et vous voulez que la banque vous suive facilement (même si ce n’est jamais facile avec le prêt comme on le verra),
  • Vous voulez faire quelque chose de diffèrent en créant votre niche et en offrant une expérience unique à vos locataires,

Alors la maison de rapport est pour vous.

Attention, même si vous ne trouvez pas exactement ce type de bien, tout ce que vous apprendrez en suivant ce blog vous aidera à mieux comprendre comment investir dans l’immobilier : le processus reste le même, les stratégies changent selon vos préférences et opportunités (personnellement, je me suis formé sur la colocation et ai fini par acheter une maison de rapport…)

J’espère que cet article vous a plu. Je prévois de faire des articles comme celui-ci plutôt longs et bien chargés pour vous apporter un maximum de valeur.

Et vous, vous pensez quoi de la maison de rapport ?

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This Post Has 3 Comments

  1. Thomas

    Hello Gwen,
    Merci pour tes explications concernant les maisons de rapports.
    Effectivement j’avais entendu parler des IDR mais pas de maison de rapport. Pour autant les maisons restent divisibles c’est sur. J’ai quand même beaucoup interrogations concernant certains points comme un jardin partagé ou une entrée commune … comment cela peut il être concilié ?
    A bientôt 🙂

    1. Gwen

      Hello Thomas !
      La maison est en monopropriété avec 3 appartements avec chacun leurs compteurs : D’abord, 1 T3 RDC avec le jardin Ouest + Garage.
      Puis côté Est, il y a une petite cage d’escalier (derrière le garage) pour monter au premier (combles aménagés) ou se trouvent deux portes : Gauche Studio (au dessus du garage), Droite T3.
      Les locataires du premier ont accès au grand jardin Est de 800m2 et s’entendent pour le partager en deux (ligne imaginaire au milieu).
      Bref, chacun a son coin de verdure et son entrée privée !
      J’espère avoir répondu à ta question 🙂 !
      Au plaisir de te lire bientôt,
      Gwen

      1. Thomas

        Merci pour ta réponse Gwen 🙂
        L’organisation est au top, je comprends mieux la division 😉
        A bientôt !

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